新聞摘要
- 三大原因，核心區商辦價值飆升，龍巖精華商辦標售預見搶標熱潮
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】龍巖二處精華商辦太平洋商業大樓及台北金融中心大樓，已委託信義全球資產標售，招商說明會2018年9月10日登場，同時也公佈底價，現場吸引多位投資人參與，包括壽險、傳產業者出席。本次標的有二標，甲標太平洋商業大樓底價14.2億元以及乙標台北金融中心大樓底價18.2億元。底價合計32.4億元，由於潛銷階段已吸引超過十家壽產險與傳產業者關注，底價充分預留投資人利潤空間，標案在11月7日下午2點公開標售，預期將造成搶標。
其中台北金融中心大樓坐落敦化北路88號，由知名建築師姚仁喜設計，SRC構造稀有八年屋齡的純辦大樓，全棟均規劃為高強度之金融保險業(銀行分行)使用，此次標售樓層為地面層一樓、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一樓，加上33個坡道平面車位，拆算建物每坪平均單價約116萬元，全部物業滿租中，毛租金報酬率初估近2.6％，加上物業所有權集中機構投資人，前三大投資人持有近八成之資產，管理穩定上軌道，是近年台北精華地段少見高投報的案件。
南京東路沿線自從台北捷運松山線開通後，鞏固金融商圈聚落，台北金融中心在敦北南京商圈核心地段，周邊中國人壽新總部開發、微風南京商場、東方文華酒店等落成營運，華固名鑄豪宅每坪上看260萬元，總體商圈租金未來每坪上看3500元，不管總部自用或是投資收益皆宜。
甲標為太平洋商業大樓位於忠孝東路四段285號，此次標售樓層為三樓至五樓以及16個坡道平面車位，建物面積約1490坪，底價14.2億元，拆算建物平均單價約91.6萬，相較2017年11月本棟成交之98.8萬，約為93折;此外，如以危老重建推估增加50％建物面積，及新建辦公樓租金每坪3500元估算下，未來租金收益率上看4.88％，也充分保留投資人獲利空間。
本棟優勢為公設比僅13％，使用坪效高，除滿租對於投資人而言具有租金收益外，三~五層連結近1500坪使用，對中堅企業總部設立有相當之誘因。
信義全球資產資深協理歐人彰分析，影響租金收益與投標價格背後有幾項主要因素：
一、頂級辦公室租金有上漲空間--台北市核心區域A級辦公室租金嚴重低估，根據城市土地學會與普華永道2018年亞太區房地產新興趨勢報告，2017年第二季亞太區A級辦公室淨有效租金，台北約為上海之62％、北京之52％、新加坡之81％，更約為香港之四分之ㄧ，相較亞太與國際標準仍有上漲空間。
二、辦公空間需求回歸市中心形成潮流--台北都會區過往由於獎勵工業政策，漸次開放內湖輕工業區為科技園區、再塑造南港軟體園區逐漸放寬科技相關產業辦公室進駐，以廠轉辦結果固然租金成本得以控制，除了大量新廠辦替代市區辦公樓外，也衍生新興區域交通與生活機能議題。產業轉型取代控制成本下，市區優勢地段重新回歸企業設址與建造總部重點，在舊辦公樓退出市場，帶動市區辦公室空置率下滑，新興辦公樓如信義微風、南山廣場租金上揚情形下，租金起漲已成2018-2019顯著趨勢。
三、以購代租，參與更新重建是明智抉擇--利率長期低檔下，資金動能充裕，企業以購代租具有實質效益，也是推動交易量能主因。核心區域商辦都更、危老重建在租金誘因下，已非全然純轉換為豪宅，核心區段辦公商機再加碼。
歐人彰指出壽險業、傳產業、建設公司2018年積極投入商用市場，紛紛買地擬開發商辦大樓。近二年台北市松山區及大安區純辦大樓交易多為金融、傳產、壽險和科技業，而台北市純辦交易規模高達330億元以上，顯現出純辦大樓深受投資人喜愛，下半年不動產標售案件越來越火熱，預計將會帶動一波投資熱潮。
以空軍活動中心地上權標售案為例，吸引五家金融保險業者前來搶標，元大商銀更開出約82億元得標，高出底價約45億元，溢價率高達123％，每坪權利金約720萬元，再創新高。不動產業者推估，未來原非商辦核心區段的仁愛路二段，租金應上看每坪6000元，辦公室租金收益價值大幅看好。
其中台北金融中心大樓坐落敦化北路88號，由知名建築師姚仁喜設計，SRC構造稀有八年屋齡的純辦大樓，全棟均規劃為高強度之金融保險業(銀行分行)使用，此次標售樓層為地面層一樓、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一樓，加上33個坡道平面車位，拆算建物每坪平均單價約116萬元，全部物業滿租中，毛租金報酬率初估近2.6％，加上物業所有權集中機構投資人，前三大投資人持有近八成之資產，管理穩定上軌道，是近年台北精華地段少見高投報的案件。
南京東路沿線自從台北捷運松山線開通後，鞏固金融商圈聚落，台北金融中心在敦北南京商圈核心地段，周邊中國人壽新總部開發、微風南京商場、東方文華酒店等落成營運，華固名鑄豪宅每坪上看260萬元，總體商圈租金未來每坪上看3500元，不管總部自用或是投資收益皆宜。
甲標為太平洋商業大樓位於忠孝東路四段285號，此次標售樓層為三樓至五樓以及16個坡道平面車位，建物面積約1490坪，底價14.2億元，拆算建物平均單價約91.6萬，相較2017年11月本棟成交之98.8萬，約為93折;此外，如以危老重建推估增加50％建物面積，及新建辦公樓租金每坪3500元估算下，未來租金收益率上看4.88％，也充分保留投資人獲利空間。
本棟優勢為公設比僅13％，使用坪效高，除滿租對於投資人而言具有租金收益外，三~五層連結近1500坪使用，對中堅企業總部設立有相當之誘因。
信義全球資產資深協理歐人彰分析，影響租金收益與投標價格背後有幾項主要因素：
一、頂級辦公室租金有上漲空間--台北市核心區域A級辦公室租金嚴重低估，根據城市土地學會與普華永道2018年亞太區房地產新興趨勢報告，2017年第二季亞太區A級辦公室淨有效租金，台北約為上海之62％、北京之52％、新加坡之81％，更約為香港之四分之ㄧ，相較亞太與國際標準仍有上漲空間。
二、辦公空間需求回歸市中心形成潮流--台北都會區過往由於獎勵工業政策，漸次開放內湖輕工業區為科技園區、再塑造南港軟體園區逐漸放寬科技相關產業辦公室進駐，以廠轉辦結果固然租金成本得以控制，除了大量新廠辦替代市區辦公樓外，也衍生新興區域交通與生活機能議題。產業轉型取代控制成本下，市區優勢地段重新回歸企業設址與建造總部重點，在舊辦公樓退出市場，帶動市區辦公室空置率下滑，新興辦公樓如信義微風、南山廣場租金上揚情形下，租金起漲已成2018-2019顯著趨勢。
三、以購代租，參與更新重建是明智抉擇--利率長期低檔下，資金動能充裕，企業以購代租具有實質效益，也是推動交易量能主因。核心區域商辦都更、危老重建在租金誘因下，已非全然純轉換為豪宅，核心區段辦公商機再加碼。
歐人彰指出壽險業、傳產業、建設公司2018年積極投入商用市場，紛紛買地擬開發商辦大樓。近二年台北市松山區及大安區純辦大樓交易多為金融、傳產、壽險和科技業，而台北市純辦交易規模高達330億元以上，顯現出純辦大樓深受投資人喜愛，下半年不動產標售案件越來越火熱，預計將會帶動一波投資熱潮。
以空軍活動中心地上權標售案為例，吸引五家金融保險業者前來搶標，元大商銀更開出約82億元得標，高出底價約45億元，溢價率高達123％，每坪權利金約720萬元，再創新高。不動產業者推估，未來原非商辦核心區段的仁愛路二段，租金應上看每坪6000元，辦公室租金收益價值大幅看好。
